Per 3 april 2025 heeft Spanje belangrijke updates doorgevoerd in de regelgeving voor kortetermijnverhuur, met als doel de woningcrisis aan te pakken, de door toerisme gedreven verhuurmarkt te reguleren en naleving van lokale wetten te waarborgen. Deze veranderingen, voornamelijk ingegeven door wijzigingen in de Horizontale eigendomswet (Organische wet 1/2025) en een Koninklijk Besluit dat sinds januari 2025 van kracht is, introduceren strengere eisen voor eigenaren van panden die kortetermijnverhuur aanbieden. Dit artikel verkent de belangrijkste aspecten van de nieuwe wetten, hun implicaties voor verhuurders en gemeenschappen, en welke stappen eigenaren moeten nemen om compliant te blijven.

Achtergrond, waarom de nieuwe regelgeving?
De Spaanse huurmarkt staat onder toenemende druk door de snelle groei van kortetermijnverhuur, met name via platforms zoals Airbnb en Booking.com. Een toename van 23% in toeristische huurappartementen in steden zoals Madrid heeft de beschikbaarheid van langetermijnhuisvesting verminderd, wat huurprijzen opdrijft en betaalbaarheidsproblemen verergert. Bovendien opereren veel toeristische appartementen illegaal zonder de juiste vergunningen, wat de overheid heeft aangezet tot actie.

De nieuwe wetten beogen:

• Meer transparantie in de kortetermijnverhuurmarkt.
  
• Bescherming van de beschikbaarheid van langetermijnhuisvesting voor bewoners.
  
• Lokale gemeenschappen meer macht geven om verhuuractiviteiten te reguleren.
  
• Illegale rentals bestrijden met strengere handhaving.
  
  

Belangrijke wijzigingen per 3 april 20251.
Gemeenschapsgoedkeuring voor kortetermijnverhuurEen van de meest significante veranderingen is de vereiste van expliciete goedkeuring door de gemeenschap van eigenaren (comunidad de propietarios) van een pand. Voorheen waren kortetermijnverhuren toegestaan, tenzij expliciet verboden door de gemeenschap. Nu moeten verhuurders bewijs leveren van een meerderheid van 3/5 stemmen vóór kortetermijnverhuuractiviteiten, vastgelegd in de notulen van de gemeenschapsvergadering. Dit geldt voor:

• Nieuwe aanvragen voor toeristische verhuurvergunningen (Viviendas de uso turístico, of VFT).
  
• Updates of verlengingen van bestaande vergunningen, inclusief wanneer een pand van eigenaar wisselt.
  
  

Deze verschuiving geeft buren de macht om te beslissen of kortetermijnverhuur is toegestaan in hun gebouwen, waarmee zorgen over geluidsoverlast, veiligheid en overmatig gebruik van gedeelde faciliteiten worden aangepakt. Als een gemeenschap tegen verhuur stemt, kunnen verhuurders mogelijk geen VFT-vergunning verkrijgen of verlengen, zelfs in gebieden met veel toeristische vraag.

2. Verplichte registratie in een nationale database
Sinds 2 januari 2025 moeten alle panden voor kortetermijnverhuur worden geregistreerd via een gecentraliseerd digitaal platform, het Enige digitale verhuurportaal (Ventanilla única digital de arrendamiento, of VUDA). Elk pand ontvangt een uniek identificatienummer, dat moet worden vermeld in alle advertenties op platforms zoals Airbnb of Booking.com.

Belangrijke registratievereisten zijn:

• Bewijs van eigendom en naleving van lokale regelgeving.
  
• Details over het pand, zoals of het gehele pand of een deel wordt verhuurd, het maximale aantal gasten en of het een geldige vergunning heeft.
  
• Verificatie dat de gemeenschap van eigenaren kortetermijnverhuur toestaat, conform de Horizontale eigendomswet.
  
  

Het registratienummer is 12 maanden geldig en kan worden verlengd als aan alle eisen is voldaan. Niet-naleving kan leiden tot intrekking van het registratienummer. Het systeem wordt volledig gehandhaafd vanaf 1 juli 2025, maar de overgangsperiode (2 januari tot 1 juli) geeft verhuurders de tijd om zich aan te passen.

3. Strengere straffen voor niet-naleving
De nieuwe regelgeving legt hoge boetes op voor illegale kortetermijnverhuur, met sancties variërend van €10.000 tot €600.000, afhankelijk van de ernst van de overtreding.

Overtredingen omvatten:

• Adverteren van panden zonder een geldig registratienummer.
  
• Opereren zonder een toeristische verhuurvergunning.
  
• Niet naleven van gemeenschapsgoedkeuringen of lokale bestemmingsplannen.
  

Online platforms zijn nu verantwoordelijk voor het waarborgen dat advertenties geldige registratienummers tonen en voor het uitvoeren van willekeurige nalevingscontroles. Niet-naleving kan leiden tot boetes onder de wetten voor consumentenbescherming.

4. Regionale variaties, Andalusië en daarbuiten
Hoewel het nationale kader de toon zet, hebben regionale overheden enige autonomie bij het implementeren van deze regels. In Andalusië heeft de Junta de Andalucía bijvoorbeeld specifieke beperkingen ingevoerd vanaf 3 april 2025. Verhuurders in deze regio moeten zowel het nationale registratiesysteem als de regionale VFT-vergunningseisen navigeren, die nu afhankelijk zijn van gemeenschapsgoedkeuring. Andere regio’s, zoals de Comunidad Valenciana, hebben aanvullende regels, zoals een maximale verhuurperiode van 10 dagen voor toeristische verhuur en een verbod op sleutelboxen in openbare ruimtes.

Implicaties voor verhuurders en investeerders
De nieuwe wetten brengen zowel uitdagingen als kansen voor eigenaren van panden:

• Toegenomen bureaucratie: Het verkrijgen van gemeenschapsgoedkeuring en registreren bij de VUDA voegt tijd en complexiteit toe aan het verhuurproces. Verhuurders moeten mogelijk buitengewone gemeenschapsvergaderingen organiseren of wachten op jaarlijkse algemene vergaderingen om stemmen te verkrijgen.
  
• Risico op vergunningsweigering: Panden in gebouwen waar gemeenschappen tegen kortetermijnverhuur stemmen, kunnen hun mogelijkheid verliezen om als toeristische accommodatie te opereren, wat mogelijk invloed heeft op investeringsrendementen.
  
• Verschuiving naar langetermijnverhuur: Sommige verhuurders kunnen overstappen naar langetermijn- of seizoensverhuur, waarvoor in veel regio’s geen VFT-vergunning nodig is en die stabielere inkomsten bieden, zij het met lagere opbrengsten.
  
• Juridische en financiële risico’s: Niet-naleving van de nieuwe regels kan leiden tot aanzienlijke boetes of verlies van huurinkomsten, waardoor juridisch advies essentieel is.
  
  

Implicaties voor huurders en gemeenschappen
Voor huurders hebben de regels tot doel het aanbod van langetermijnhuisvesting te vergroten door kortetermijnverhuur in woonwijken te ontmoedigen. Dit kan huurprijzen stabiliseren, die nationaal met 13% en in toeristische steden zoals Barcelona en Madrid met 18% zijn gestegen. Gemeenschappen krijgen meer controle over hun gebouwen, wat mogelijk overlast door toeristische verhuur vermindert en meer samenhangende buurten bevordert.

Hoe compliant te blijven
Verhuurders moeten de volgende stappen nemen om aan de nieuwe regelgeving te voldoen:

• Controleer gemeenschapsregels: Bevestig of je gemeenschap van eigenaren kortetermijnverhuur toestaat. Zo niet, organiseer een vergadering om een stemming voor te stellen, waarbij een meerderheid van 3/5 vóór is vereist.
• Registreer je pand: Gebruik het Enige digitale verhuurportaal om een uniek identificatienummer te verkrijgen. Lever alle vereiste documentatie, inclusief bewijs van eigendom en naleving van lokale wetten.
• Update vergunningen: Als je een bestaande VFT-vergunning hebt, controleer dan of deze voldoet aan de nieuwe eisen voor gemeenschapsgoedkeuring, vooral bij overdracht of verlenging van de vergunning.
• Raadpleeg een professional: Schakel een vastgoedadvocaat of expert in vastgoedbeheer in om regionale variaties te navigeren en naleving te waarborgen.
• Controleer platformadvertenties: Zorg ervoor dat alle advertenties op platforms zoals Airbnb het registratienummer bevatten en voldoen aan lokale advertentieregels.
  
  

Vooruitblik
De wijzigingen van 3 april 2025 markeren een belangrijke verschuiving in de Spaanse benadering van kortetermijnverhuur, als onderdeel van bredere inspanningen om toerisme en betaalbare huisvesting in balans te brengen. Hoewel de regelgeving een eerlijker en transparanter markt beoogt, introduceert ze ook complexiteiten die zorgvuldige navigatie vereisen door verhuurders en investeerders. Naarmate regionale overheden hun regels verder verfijnen en handhaving per 1 juli 2025 wordt aangescherpt, is het cruciaal voor iedereen die betrokken is bij de Spaanse verhuurmarkt om geïnformeerd en proactief te blijven.
Voor verdere details of hulp kunnen eigenaren contact opnemen met juridische experts.